Архитектурный облик Симбирска этого времени начал складываться после пожара 1864 года. После восстановления города, 10 сентября 1887 года был утвержден новый план Симбирска. По плану расширялись границы города - далее на север, планировались новые бульвары и сады, удалялись кладбища из черты города.

Первый сквер в Симбирске был разбит на Карамзинской площади, где еще в 1845 году установили памятник великому русскому историку. Затем было устроена два сада - Владимирский (ныне парк им. Я.М. Свердлова) и Николаевский, вокруг Николаевского собора. Западная часть этого сада была предоставлена в пользование гимназии.

На Большой Саратовской и на Венце были устроены бульвары. Но значительная часть городской территории была занята плодовыми садами и составляла 150 десятин, или 15% всей территории города. Если же учесть, что земли, занятые жилыми строениями и ведомственными усадьбами включали сады и огороды, то общая площадь зеленых насаждений была значительно выше.

В то время город можно было разделить на три части, резко отличающихся одна от другой, а именно: дворянскую, торговую и мещанскую.

Самая лучшая и богатая его часть была, естественно, дворянской. Она заключала в себе пространство между Верхней Набережной и Большой Саратовской, а также улицы: Московскую, Покровскую и Лисиную. В этой части города размещались соборы, все губернские и административные учреждения, почти все учебные и благотворительные заведения, театр, общественные сады и бульвары, лучшие гостиницы и др. Все богатые помещики губернии имели здесь собственные дома. Свободная и планомерная застройка этой части города, широкие улицы, площади и бульвары, фруктовые сады у каждого дома придавали своеобразную внешность Симбирску, выгодно отличая его от других волжских городов.

Торговую часть города составляли: часть Большой Саратовской улицы, занимаемой гостиным двором и вся местность за рекой Симбиркой, включающую в себя две большие площади - Базарную и Ярмарочную. В этой части сосредотачивалась торговая часть города, там же жила и большая часть купечества.

Мещанскую, самую бедную, часть города, составляли его окраины: "Кирпичные сараи" на севере, на западе - Большая и Малая Конная и другие улицы, прилегающие к Свияге, на юге - слобода "Туть", на востоке - подгорная часть города.

К концу XIX века в городе проживало около 40 тысяч человек. В конце XIX века до Симбирска была доведена железнодорожная ветка, а завершение строительства железнодорожношо моста через р. Волгу в 1916 году сулило городу, как впрочем, и всей России того времени, блестящие перспективы.

В 1913 году был составлен новый план города, но начавшаяся война помешала его осуществлению.

Именно в этот период были построены наиболее интересные здания в различных архитектурных стилях:

• классическом - военная гимназия и пристрой к мужской гимназии
• псевдорусском - здание уездной земской управы , духовное училище , Спасо-Вознесенский собор
• неорусском - Крестьянский поземельный банк, училище им. Гоголя
• неоклассицизма - здание общественного собрания , ремесленное училище Орлова-Давыдова,, дом-памятник Гончарову
• модерн - ,кинотеатр "Художественный" и жилой дом по ул. Комиссариатской
• неоготики - лютеранская церковь и землемерное училище.